Рублевка теряет свою популярность

Еще с советских времен Рублевку облюбовали чиновники высшего звена, что постепенно создало направлению соответствующую репутацию. И даже когда в 90-х стали набирать популярность другие западные районы Подмосковья, те, кого причисляли к «сливкам общества», предпочитали селиться именно на Рублевке.

Однако сегодня положение Рублевки на Олимпе элитной недвижимости пошатнулось. У направления появились серьезные конкуренты по цене и спросу. Это признают все аналитики загородного рынка. Некоторые считают, что Рублевку можно исключать из VIP-районов, а другие по-прежнему уверены, что ее потенциал очень высок.

С чем связано рублевское запустение

Большинство выставленных на продажу объектов элитной недвижимости, расположенных по Рублево-Успенскому шоссе, остается невостребованным — это факт, который невозможно игнорировать. И с каждым днем число заброшенных роскошных вилл увеличивается. Многие из них ждут новых хозяев по нескольку лет.

С чем связан рост количества домов-призраков на Рублевке? Эксперты полагают, что это обусловлено рядом причин:

1. Переезд хозяев за границу. Начиная с 2010 г. их собственники все чаще выбирают для жизни государства с более стабильной экономикой и спокойной политической обстановкой.

2. Массовая миграция в более перспективные подмосковные районы. Эта тенденция была отмечена экспертами рынка еще раньше — где-то в 2006—2007 гг. Сильно повлияла на ситуацию информация о строительстве скоростной трассы на Новорижском шоссе, в результате чего ставки Новой Риги резко поднялись. Плотность застройки там была ниже, чем на Рублевке. К тому же новые коттеджные поселки отличались от рублевских объектов более продуманной организацией и развитой инфраструктурой.

3. В 2007—2009 гг. начался настоящий миграционный бум: жители, недовольные транспортной доступностью самого престижного загородного направления, переключили внимание на другие подмосковные районы. Постепенно элитные объекты, помимо уже упомянутой недвижимости по Новорижскому шоссе, стали появляться в Минском, Ильинском, Можайском, Киевском направлениях. Здесь были реализованы действительно эксклюзивные проекты, которые оттянули на себя покупательский спрос.

4. Отставание от времени. Роскошные рублевские коттеджи морально и архитектурно устарели. С точки зрения качества застройки и функциональности рублевские коттеджи серьезно проигрывают новым элитным домам. Многие из них были возведены еще до 2000 года.

5. Объективно завышенный ценник на рублевские дома. Средняя стоимость предложений здесь вдвое превышает аналогичный показатель по премиум-сегменту Московской области в целом.

6. Низкая ликвидность предложений. Как показывает опыт риелторских агентств, наибольшим спросом пользуются объекты загородной недвижимости площадью до 500 кв. м. Сейчас предложение на Рублевке сформировано преимущественно домами площадью около 1000 кв. м, которые достаточно сложно реализовать.

Как инвестиционный проект элитная недвижимость на Рублево-Успенском шоссе тоже не представляет интереса, поскольку ждать, когда он себя оправдает, придется очень долго.

Поэтому, несмотря на то что Рублевка по-прежнему ассоциируется с красивой жизнью, покупатели все чаще обращают свой взгляд на другие направления. В течение последних пяти лет более половины всех сделок, совершенных на первичном рынке подмосковной недвижимости, приходится на объекты, расположенные по Новорижскому шоссе.

Альтернативная точка зрения

Впрочем, многие эксперты полагают, что положение на Рублевке не хуже, чем по другим районам, и отражает общий спад интереса к подмосковной недвижимости премиум-класса. Аналитика некоторых агентств не демонстрирует кардинального смещения спроса в сторону загородной недвижимости на Новорижском шоссе или других направлений. Специалисты полагают, что у Рублевки не будет конкурентов по престижности, несмотря на появление роскошных объектов в Новой Риге, по Минскому шоссе и т. д. Кроме того, в связи со строительством платной трассы транспортная ситуация на Рублево-Успенском шоссе значительно улучшилась. То, что некоторые коттеджи на Рублевке не продаются по несколько лет, риелторы объясняют общей экономической ситуацией: покупатели стали осторожнее расставаться с крупными суммами и реже приобретать дома как предмет роскоши.

Что влияет на продажи

По мнению некоторых аналитиков, ликвидность объектов элитной загородной недвижимости зависит не только от расположения, рациональности планировочных решений и качества застройки. Важнейший фактор — итоговая цена, адекватность которой в конечном счете определяется собственником. Иногда скидка в размере 10—30 процентов от общего бюджета покупки служит отличным стимулом продаж.

Пессимистично настроенные в отношении судьбы Рублевки эксперты утверждают, что даже более серьезный дисконт — 40—45 процентов — не оказывает существенного влияния на скорость реализации объектов.

Самые перспективные направления элитной подмосковной недвижимости

Как уже было сказано, Новорижское направление вызывает сегодня наибольший покупательский интерес. Представленные здесь коттеджи по роскоши ничуть не уступают люксовым рублевским домам, но выгодно отличаются более прогрессивными инженерными и архитектурными решениями, а поселки, в которых они находятся, привлекают продуманной концепцией. Чего стоит хотя бы семейная резиденция в коттеджном поселке «Немо», безупречно оформленная в классическом стиле, из окон которой открывается потрясающий вид на Икшинское водохранилище.

Еще один пример: монолитно-кирпичный коттедж в элитном поселке «Белая Гора», окруженный живописной березовой рощей, рядом с сосновым лесом и рекой Истрой. Дом расположен на участке площадью 20 соток, оформленном профессиональными ландшафтными дизайнерами.

Аналитики так же высоко оценивают потенциал загородной недвижимости по Киевскому шоссе.

Одним из самых удачных проектов в данном направлении является коттеджный поселок La Promenade Park, аналогов которому не найдется во всем Подмосковье. Он притаился в заповедном хвойном лесу, органично вписавшись в живописный ландшафт и позволяя каждому собственнику недвижимости в полной мере ощутить единство с природой.

Еще один яркий объект в категории элитной недвижимости по Киевскому шоссе — коттедж с отделкой в Новоглаголево. Его по достоинству оценят поклонники модерна в сочетании с классикой. К коттеджу даже прилагается собственный небольшой лес: на участке площадью 17 соток растут взрослые деревья.

Безусловно, Рублевка — это уже исторический район со своей атмосферой, сложившимися традициями и устоями. У многих владельцев объектов недвижимости здесь прошла значительная часть жизни, с которой связаны прекрасные воспоминания. От появления новых элитных районов в Подмосковье Рублевка хуже не стала. Но перемены неизбежны: выбор современного покупателя элитной недвижимости не ограничивается Рублево-Успенским шоссе.